¥…房价迟早瓦解,15年以上的二手房难以贷款

变现能力差 15年以上老房难贷款

  地产中国网

  2010-6-22

  为了方便工作,冯先生打算在东二环附近买一套房子,并看中了一套60㎡的老房,打算通过银行贷款买下来。银行工作人员却告诉他,按照银行规定,房龄超过15年的老房子原则上不予放贷,如果地段好、价值比较高,或者是该行的VIP客户,可酌情考虑。但冯先生不是该行VIP客户;房龄20年,也超过了银行规定,他只得转向其它银行。然而,其它银行也都有类似限制。无奈,冯先生只好另选房龄偏低的房屋。

  现状:1995年前老屋原则上不放贷

  “我们行内部是有文件规定,对于房龄超过15年的老房子,原则上不予受理抵押贷款。”交通银行湖南省分行相关人士向记者表示,虽然有这种规定,但银行在具体执行中还会考虑其它因素。比如房子的地段、面积、户型、装修等。据记者调查,在长沙各银行中,对房龄限制多为15年,也有20年或“房龄+贷款期限”不超过一定年限的。其中,交通银行、兴业银行为15年,中信银行为20年,中国银行为房龄加贷款期限不超过30年,光大银行为房龄加贷款期限不超过45年,长沙银行没有年限限制,但对高龄老房的审查更加严格,其余各家银行也有类似规定。

  “如果是贵宾客户,我们会酌情考虑。”某国有银行一个信贷部主任说,贵宾客户还款能力强,风险较低,一般没有还款压力。业内人士表示,老房子一般价值较低,且面临拆迁风险,一旦贷款人违约,银行对房产的处置较难。因此,银行为了控制风险,对房龄都采取了相应限制,但地段好的老屋例外。建安房屋中介公司何经理介绍说,他们公司所经手的二手房中,90年代后的房子居多,因为要按照银行要求来做,“2000年以后的小户型最受欢迎,太老的房子一般不太好卖,也不符合银行的要求,是做不来的。”

  原因:老屋价低亦难卖

  银行收紧15年以上的二手房贷款,究其原因还是老房子价值不高,买房的也少,变现能力差。在评估公司看来,越老的房子“越不值钱”。而且老房子一般处于老城区,有被拆迁的风险。二是银行信贷收紧。此前不久,监管机构明确要求商业银行在6月份之前的存贷比要达标。而从整体格局来看,上月末多家银行信贷额度均告急,存贷比达标的压力仍较大。在信贷规模有限的情况下,银行为了保证优质客户和优质项目的信贷投向,自然就会收紧变现能力差的老房子的信贷投放。

  另外,为了防控风险,银行在对房龄较高的二手房发放贷款时,会降低贷款额度。比如,5年以内次新房的贷款成数一般在7成左右,那么15年左右的老房子贷款成数可能就只有5成甚至更低。“这是银行通行的做法。”李经理说。

  

  利率上浮银根收紧 个人房产房龄超15年难获贷

  2011-11-02 11:22:00 来源:南京日报

  [提要] 因为做生意缺钱,市民高先生近日想将名下的一套房产抵押,在咨询了几家银行后感觉“没戏”,不仅贷款利率高,房龄受限制,等贷时间也很漫长。高先生准备抵押的是上世纪90年代中期的房产,好几家银行的工作人员一听房龄已经达到15年,都表示比较难。

  因为做生意缺钱,市民高先生近日想将名下的一套房产抵押,在咨询了几家银行后感觉“没戏”,不仅贷款利率高,房龄受限制,等贷时间也很漫长。记者从我市一些银行了解到,随着贷款政策的步步收紧,个人房产抵押贷款也趋向紧张。

  “额度有限,现在申请贷款利率肯定要上浮,幅度至少在20%。”建行我市某支行的一名信贷人员昨说,20%还只是底限,从近期办理的情况来看,大部分都要上浮30%,有的甚至更高。

  招行南京分行的相关人士也向记者透露,现在在该行申请房产抵押贷款,如果是用于企业经营,利率至少要上浮30%,而且由于额度有限,放款的期限也很漫长,“几个月肯定是要等的”。

  上述人士表示,提高房产抵押贷款利率,主要是为了防范风险。整个市场的资金面都偏紧,虽然利率上浮幅度已经很高,申请贷款还是大有人在,只能通过提高利率筛选真正有实力的借款人。

  记者了解到,申请房产抵押贷款多是用于个人消费,如购买汽车、装修等大额消费,还有一部分是用于经营性的资金周转。但现在由于贷款额度紧,有的银行实质上已暂停了个人消费贷款,目前主要发放的就是经营性贷款。

  高先生准备抵押的是上世纪90年代中期的房产,好几家银行的工作人员一听房龄已经达到15年,都表示比较难。

  “一般来说,15年以上房龄的房子就不接受抵押贷款申请了,超过20年则肯定不接受。今年开始,一些房龄超过10年的房产也很难获得抵押贷款了。”上述招行人士表示,对于超过15年未满20年的房子,除非地段、房型等有优势,银行才可能考虑接受。

  房产的抵押率也受到限制。按银行业通行做法,一套房产的抵押率一般不超过70%,即估值100万元的房产最多可贷70万元,而在实际操作中,大量房产达不到这一标准,5年以内的新房,银行才会考虑给予70%的抵押率。在估值的过程中,房产的价值也会“缩水”,一套市场价100万元的房产,估值可能只在70万元左右。(记者 李思颖)

  

  长春二手房难过“年龄”关 超过15年贷款多受限

  2011年06月04日

  来源:房地产报

  房价高企,令囊中羞涩的购房者望房兴叹。不少刚需便将眼光投向了房源充足、选择面广泛的二手房市场。但是,近日记者在调查中发现,随着信贷规模的紧缩,多家银行不仅对二手房的面积要求提高,而且还对二手房房龄做出了严格要求。

  现状 房龄越大 贷款越难

  1日,记者咨询了长春市的多家银行,多数银行个贷中心负责二手房贷款的工作人员表示,二手房办理贷款的难度会随着房龄的增长而增加,某国有银行将二手房贷款的房龄定在不超过15年。而另一家国有商业银行个贷中心负责二手房贷款的相关专员表示,目前该行对于二手房贷款的要求是房龄加上贷款年限不得超过29年。而在贷款利率方面,某国有大型银行就要求,首套二手房贷款利率必须执行在基准利率的基础上上浮1.1倍,甚至更多。而如果申请贷款人为二次购买,也就是我们通常意义上所说的购买二套住房,那么除了利率上浮30%外,首付还需不低于60%。

  长春市旺居房地产代理有限公司的副总经理辛宇表示:目前,房龄是影响二手房贷款的一个关键因素,一般来讲,房龄越新说明房屋质量越好,相对来讲申请二手房贷款就会容易许多。而对于15年房龄以上的二手房,银行大多已经不给予贷款审批。

  原因 额度有限 规避风险

  记者在长春市房地产交易中心大厅采访时发现,有不少市民在购买一些房龄较长的二手房时遇到了贷款难题。一家担保公司负责人表示,“目前合作的银行全部要求房龄在15年以内,从银行的角度来看,限制二手房按揭的房龄以及抵押贷款房龄的门槛,均是出于控制风险的需要,老房子一般价值较低,且面临拆迁风险,一旦贷款人违约,银行对房产的处置较难。因此,在贷款额度有限的情况下,银行为了控制风险,对房龄都采取了相应限制,甚至拒绝二手房贷款。”

  长春市旺居房地产代理有限公司的副总经理辛宇对记者表示:目前,也有少数银行对一些学区房、优质单身公寓、城区地段好的老房子,会适当放宽条件。某大型国有商业银行个贷部的工作人员表示,一般来说面积要达到50平方米以上,但是如果是学区房,可以放宽到45平方米以上,建筑年限不得超过10年。

  另外一家国有商业大型银行个贷中心负责二手房贷款的工作人员表示,面积必须为50平方米及以上的房源他们才会接单,否则不予考虑。

  和国有大型商业银行的谨慎不同,某股份制商业银行个贷中心负责二手房贷款的工作人员对记者表示:虽然有这种规定,但银行在具体执行中还会考虑其他因素。比如房子的地段、面积、户型、装修等,购房者可以把二手房情况告知银行,银行会综合考虑,甚至可以派工作人员上门实地考察一下。

  买二手房先问问银行有啥要求

  针对目前二手房贷款难问题,长春市旺居房地产代理有限公司的副总经理辛宇提醒《房地产报》的广大读者,如果想购买二手房,一定要咨询好银行的贷款要求再去交定金,防止因为房龄、面积等原因贷款不能通过银行的审批,引发二手房买卖纠纷。

  

  长沙"高龄房"遇贷款难 15年以上二手房基本停贷

  发布时间:2011年06月03日

  来源:中国新闻网

  “高龄房”遭遇贷款难。邱晓峰/摄

  近日,有消息称部分银行对1996年以前的老房子不再受理按揭贷款。记者走访中行、交行、兴业、长沙、中信等多家银行发现,对于房龄在15年以上的房子,大部分银行已实行了停贷政策,中信银行情况稍好,将可贷款房龄放宽至20年,1996年以前的房子能贷到5成,1996年之后的可贷到6成。

  据长沙市房产研究中心数据显示,从5月第一周到第四周,长沙二手房备案量始终徘徊在400套左右,并未跟随楼市的“红五月”步伐。日益紧缩的信贷政策,让长沙本不太景气的二手房市场面临严峻瓶颈。

  现状

  房龄15年以上基本停贷

  在长沙工作五年的吴楠,看中了树木岭附近的一套67㎡的二手房,因房子有了17岁高龄,吴楠处处碰壁,多家银行均因“房龄超过15年不予受理按揭贷款”拒绝了她的申请。

  记者咨询长沙多家银行发现,多数银行明文规定,对房龄超过15年的老房子,不予受理抵押贷款。中信银行相对宽松,将房龄限制放宽至20年,“房龄+贷款期限”不超过40年。

  “15岁”以上老房子遭遇停贷,低龄二手房房贷也并不乐观。交通银行潇湘支行信贷业务员告诉记者,1996年以后的房子办理房贷,首付提高至5成,利率上调30%,房款大概两三个月到款。

  二手房贷款难,不少房屋中介业务不佳。联胜地产刘昊表示,二手房房贷成瓶颈,高龄房贷款尤其困难。“公司80%的房源销售直接或间接受到‘高龄房贷款难’困扰,市场不景气”。

  原因

  信贷紧缩银行规避高风险

  多家银行人士表示,在信贷指标压缩的情况下,银行信贷额度进一步收紧,不少银行分行出现信贷额度用光的现象,从年初至今,甚至有银行的二手房贷款额度骤降了近90%。

  记者在采访中发现,部分银行的企业贷款需求累积量很大,个人房贷业务一般局限于一两家指定的分行。如建设银行个贷业务受理处在新民路支行,中信银行房贷业务集中在蔡锷路分行,中国邮政房贷业务办理则在韶山北路支局。

  信贷额度缩紧,银行在房贷方面自然也“嫌贫爱富”,力求规避风险。“由于高龄二手房户型结构比较老旧、功能落后,在评估时也不具优势。”一位银行人士分析,贷款人一旦无法正常还款,银行也难以处置,只能在房贷从严的基础上最大限度降低自身风险,慎重对待。

  贷款

  市民需警惕中介多收费

  打算购买二手房的市民,如何避免高房龄引起的贷款难?部分银行对购买者的财力提出了较高要求。比如中信银行规定“贷款人必须在一个月内往指定账户存满2倍于贷款数额的存款”,才能获得申请贷款资格,免去漫长的等贷时间。

  “1996年之前的房子原则上贷不了款,但我们有办法。”不少中介表示,购买高龄二手房时如果在银行遭遇贷款难,他们可另辟蹊径,不走银行贷款的正规渠道。如弘文地产中介的一位工作人员介绍,如果“交付所贷款额的三个点”,就可以帮忙办下贷款手续。

  业内人士提醒市民,让中介代办银行贷款未尝不可,但需警惕中介多收费。一般来说,中介帮忙办理贷款业务,如果交易成功,只能收取中介费和贷款费。“有些中介不太规范,会声称代替银行收取贷款手续费,这是违规的。”(实习生 曹慧丹 记者 洪虹)

  

  天津二手房贷款受房龄影响 “高龄房”难放贷

  2011-05-31来源:今晚经济周报

  核心提示:天津二手房房龄在20年内普遍都能申请到贷款,且贷款期限加所购房产房龄不超过40年。超过20年的“高龄房”很难申请到贷款。

  作为二手房购房者,房屋和房主的情况千差万别,因而贷款相对购买新房来说也更显复杂。天津二手房房龄较老的房屋申请贷款较难、未满一年纳税证明的外地购房者银行也不会放贷、信用资质低的年轻购房者也难以批到贷款,因而,在签订购房合同前就需提前考虑好自己的付款方式,贷款方式,以免因贷款环节出现问题而影响购房。

  据业内人士介绍,住房贷款一般有三种形式,即纯公积金贷款、纯商业贷款、以及公积金和商业组合贷款。一般来说,公积金贷款需要审核贷款人是否连续缴存公积金满一年;商业贷款则要核实贷款人的月收入是否为每月还款额的两倍;组合贷款则需要同时满足这两个标准。除了需要核实收入,贷款人的诚信状况也是审核的一个重要目标。

  房龄是影响二手房贷款的一个关键要素,二手房的贷款不同于新房,对于每套房产的最长贷款年限各个银行都有不同的标准和规定,一般来讲,房龄越新说明房屋质量越好,便能申请较长的贷款年限、贷款额度也越高。而对于20年房龄以上的天津二手房,银行大多不给予贷款审批。

  据银行工作人员介绍,天津二手房市场只要是房龄在20年内普遍都能申请到贷款,且贷款期限加所购房产房龄不超过40年。比如房龄为10年以内的二手房,最高可申请到30年的商业贷款,而房龄为15年的二手房,最高只能贷25年。因此,购买老房子的购房者需要仔细考虑好自己能够贷款的年限。

  此外,贷款前银行都会查看估价公司对房源的评估价,根据评估价格决定贷给购房者多少钱,但估价公司往往不会将学区房、地铁房等附加要素作为评估标准进行加分,因而评估价格可能会低于交易方的成交价,从而导致银行所批准的贷款总额偏低,对于天津二手房市场的购房者来说,这也是需要提前了解的。

  

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