元旦施行新房贷利率 三类房贷族不合适提早还贷(转载)

今年央行三次加息,但因为房贷利率大多按年调整,加息的累加效应将在明年1月1日起集中体现,再过半个月,市民就要开始为今年的三次加息“埋单”了。按照最新利率标准,5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%,与今年初的6.40%相比,上涨了近10%,按照多付利息的情况,房贷者是否要提前还贷呢?

    银行理财师提醒,并非所有的客户都适合提前还贷。尤其是,享受利率优惠、等额本息还款已近过一半、等额本金还款超过1/3期限的三类房贷族不适合提前还贷。

    元旦执行新房贷利率

    20年贷100万多付利息9.27万

    如按年初6.40%基准利率计算,办理100万元的贷款、期限20年,采取等额本息还款方式,那么每月月供需7397元,20年需支付利息总额为77.53万元;若按新利率7.05%计算,每月月供需7783元,支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元,共需多付利息9.27万元。

    不适合1

    已享受七折优惠利率的房贷者

    按5年期贷款利率7.05%计算,七折后执行利率为4.935%,与同期5.5%的存款利率倒挂,也就是说,即使把钱存在银行,获得的利息也比房贷支出的利息多。“如果你有闲钱去提前还贷,还不如去存5年期定存,每年还能赚到0.565%的利息。享受七折利率优惠的客户,相当于低成本利用银行资金,如果不影响正常生活并有其他的投资渠道,大可不必提前还款。” 理财师建议。

    不适合2

    等额本息还款中期的房贷者

    等额本息还款,是目前被普遍采用的还款方式。该还贷方式为,还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说,如果还款期已经超过一半,那么超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下的月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义就不大了。

    理财师普遍认为,尽管目前投资风险较高,但一年获得8%左右且风险较低的投资渠道并不少见,目前半年期、一年期理财产品的收益率相对于房贷利率也并不逊色,并且保证了较好的流动性。

    不适合3

    等额本金还款期超1/3的房贷者

    据银行业人士介绍,等额本金还款期已过1/3的房贷者提前还贷也不划算。所谓等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。该还款方式在还款期超过1/3时,借款人已还了一半利息,此时再选择提前还贷的话,偿还更多的是本金,不能有效节省利息支出。

    100万元贷款利率对照表

    年份贷款利率月供总利息

    2011年6.4% 7397元77.53万元

    2012年7.05% 7783元86.79万元

    (备注:贷款20年,还款方式是等额本息)

   转自:琼海房产热线

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