房地产的牛、熊市博弈全要素分析与判则(全文弥补稿)

   抢看:房地产的牛、熊市博弈全要素剖析与判则

   副题:房地产市健康稳定程度的对症诊断方略

   (全文补充稿)

   江海川谷 铭筑民生

  踏破铁鞋无觅处得来全不费工夫。可能自今为止难见,也说得上是开篇力作以求全面函盖房地产市场牛、熊市各种要素集中表述和剖析的且值得收藏的一精罕之作了。抛砖引玉,稀文藏金,面对房地产市场不得不看。

   本作全面函盖房地产市场各种要素剖析共达90余类:政务角度(政府)因素33类;外部及国际因素5类;国内社会状态因素9类;开发商因素(含各类挤入的相关企业)15类;金融银行资金界因素12类;购房者与炒房者因素14类;中介机构因素4类;其它因素3类;另附重点集中剖析市场中几大投资或投机的博弈要素6大类。

   市场的紧箍咒松紧如何,健康稳定程度又如何,则受以上各要素综合后制约。对相关要素博弈及预期情况,做好各种感性和局部理性的分析和综合,你才能更好地上升到总的理性思维。以求保持清醒,全面分析,减少盲点,从而减少整体盲目性判断与决策。

  比较全面的收集有关要素种类并进行必要的剖析,力争使我们的眼光看的更全面些,分析广度及深度更周到些。强调对具体要素预期状态做好日常收集分析和可靠性评估是进一步分析的基本前提。分析中注意把握有些判点不是孤立的而是互相紧密关联影响的。你认为预期对房市属牛的判点,而持基本肯定的在其□内打√ ;确定尚不明了在其□内打?;而其中认为预期对房市属熊的判点,持基本否定的在其□内打×。还尚不清楚和没把握的要素,建议采取先睡一觉的方式进行,或与朋友多做一些交流也好。总之全面慎析,并注意抓住其中具有关联性的主要和重要的影响要素,在此基础上进一步分析和综合,上升到整体预期判断是牛市(含慢牛)还是熊市(含慢熊)。

  如果有兴趣,又对社会持有关心或一定的责任心,可上升到房地产市健康稳定程度的剖析,不妨针对可能存在和所关心的问题从中启试或游戏一下你的智诊提案。

  1、政务角度(政府):

   □ 1-1、防止经济突然大起大落,造成失控,避免难度大硬着陆而不好收拾,从而形成一种经济坠机态势,是不愿看到和接受的。这种分析和结论与预期是否基本相符。  

    □ 1-2、是否存在:目前为止系列措施其市场游戏规则容忍度和可开度:抑制房价主攻点主要体现为抑涨,且不足以抵消前阶段已上涨的差额,无实质明显狠降打压政策。

   1-3、地方政府土地资源的垄断性入市及开源吸财状态

   □ 1-3-1、是否存在:收取的地价全额纳入房价主要成本之一;房地产财政依赖症(土地、税收)及一

   定程度的政务性投机并形成房市客观上的助推现象。

   □ 1-3-2、是否不会改变或不会有实质性改变:商品房土地供应以往以招标高价者得的运作方式。

   □ 1-3-3、是否地方政府土地入市呈现买家清淡招冷遇或不再紧俏追高抢争的局面。

   □ 1-3-4、是否存在地方政府官员土地管理及入市过程中的腐败行为助推房市。

   □ 1-4、是否存在:城市土地有效存量及供应量趋紧,优地及趋中心地更显凤毛麟角。 购房区待入市建房的土地储备量紧张。

   □ 1-5、房地产是否反映的是实际上的支柱产业。

   □ 1-6、是否存在:政府对该城市规划、市政建设及重大引资等吸人的新亮点。

   □ 1-7、是否存在:预期收入分配机制调整可能出现明显利好:尤其对一般劳动者可能有实质的较大幅度的调高收入措施。

   □ 1-8、是否存在:提供的保障房少(保障房涵盖经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房),持续规模上满足不了社会中低收入者和特定人群的要求。

   □ 1-9、是否存在:经济适用房、限价房政策及制约不完善,申购审查有控制不严现象且过户后过程中漏洞,有投机转商或出租获利现象,有新规可能有所改善,但在以后的两条腿走路(商房、经适

  房)中也可能难免出现新问题而扰乱或助推房市。

   □ 1-10、是否存在:保障房(含经济适用房、公共租赁房和廉租房)资金可能面临一定困境或资金有被挤占挪用现象或地方对此消极。

   □ 1-11、是否存在:人民币预期可能明显升值或可能通货膨胀;或是否已出现通货膨胀,但抑制程度低或仍存不利状态。

   □ 1-12、是否存在:城市有一项及以上其它辅助性重要利民政策利好(如鼓励迁入户口、医保转移通用、社保享受异地转移及异地免费领取便利等)。

   □ 1-13、是否存在:政务人员中相关腐败现象助推。

   □ 1-14、是否存在:地方政府的地方保护主义、本位主义及政务私利作崇的某些恶性融资投资或近水楼台先得月现象,客观助推房市。

   □ 1-15、是否存在:地方政府客观上容忍或默许强制拆迁夺地现象时有发生。

   1-16、预期政府开源调控税收可能出台的新增重要税种(如物业税、财产保有税等)影响:

   □ 1-16-1、对以居为主的自住需求购房者(限首套及改善型第2套)是否能起到有效的免税保护作用。

   □ 1-16-2、对专门倒卖的投资投机性需求(多套)形成抑制影响程度是否不大。

   □ 1-17、是否存在:基本默认和容忍预售制及其预售制下的客观捂盘惜售,挤膏式推盘现象依然较严重存在。

   □ 1-18、是否存在:对购地投机、囤地现象实际限制缺少有效力度,或依然存在囤地后的过关躲关现象。

   □ 1-19、是否存在:异地及跨省(含辖市)买房、卖房无重大限制性政策出台(税负区别;套数限制;贷款重大限制等);是否全国房管系统的数据库实现联网覆盖和有效购房记录审核仍存在难度。

   □ 1-20、是否存在:对社会涌入的各类投资投机的抑制措施客观上容忍度较大,有放任自流现象。

   □ 1-21、是否对买入者存在:购房者购入第三套及以上其契税等费用无明显加重。对三套及以上的多套购房无重大限制性政策出台(如税负累重显著区别)。

   □ 1-22、是否对卖出者存在:对购房者卖出三套及以上其营业税等无明显加重。基本没纳入权威统计审核掌据并对卖家克以追加税负。对卖出二手房3套以上者基本无统计跟踪、也无有效累重税负担抑制措施。

   □ 1-23、是否存在:对严格执行户籍入户与房屋产权有效挂钩制度(公安与房管有机结合)及其卖出履行核查户籍制度仍有大的距离和难度,建立与此相适应的全国性联网家庭住房档案数据库仍有很大难度(即前提以户籍入户自住与否作为卖出重要核查依据之一,例如从取得产权之日后续未办理户籍入户如卖出则按年并折到月数另收取特殊税种,例如产权保留税)。

   □ 1-24、是否存在:仅以个人身份唯一证明购房而基本无其它限制性政策出台(面积限制;套数限制;提交户口家庭证明、婚姻证明限制等)。

   □ 1-25、是否存在:对房屋建筑的年限质量无硬性约束和提供正式文本核示,是否无质保金提交抵押的年限规定。

   □ 1-26、预期是否存在:对商品房出售基本无价格浮动上限的权威约束干预规定。

    □ 1-27、预期是否存在:众多不够格加入经济适用房队伍或廉租房队伍者,可能面对的过渡预期的态势和心理:如地方政府可能明显持续增加一般经济适用房、廉租房用地量,而相对收紧减少并可能控制后续商品房卖地投放量和节奏,担心面临最后的晚餐,或日趋餐少而出现挤车的状态。

   □ 1-28、预期是否存在:二手房买卖无年折旧、土地使用余年等抵价方面硬性规定出台。

   □ 1-29、是否认同:在以往房市状态下,政府派生的公务员福利房和变相福利房是利用权利便宜采金和维护自体,客观上也变相保护不健康的具有野性的房市。

   □ 1-30、是否存在:围绕着房地产是以民生问题为主还是经济问题为主的博弈,地方政府的本位主义和保护主义作崇,消极或变通的对待中央政府相关精神及措施,而中央政府在处理上往往也有考虑投鼠忌器的谨慎。

   □ 1-31、规范及执行房地产市场秩序方面是否存在漏洞及稽查不严和处理不利现象。

   □ 1-32、近期是否尚没出现或没有迹象表明政府将采取不得不牺牲暂时和部分经济利益来夺取以民生为主利益及长远经济利益而痛下猛药的重大紧急整顿或异常严厉措施。

   □ 1-33、在政策上是否出现对住宅土地使用年限累近而对房屋财产续存权的不利规定。

  2、外部及国际因素:

   □ 2-1、金融危机是否对中国影响明显减弱或基本渡过。

   □ 2-2、预期是否可能:新的国际性重大危机不会出现或即使出现对中国影响微。

   □ 2-3、预期是否可能:不会出现重大外部直接干涉造成对国内经济不利结果,或其不会形成对中国直接关联的内部局部经济危机。

   □ 2-4、预期是否可能:不会发生影响国内经济的较大战争。

   □ 2-5、是否存在:外部可能资金涌入,投资投机助推(含港澳台,国外)。

  3、国内社会状态因素

   □ 3-1、社会是否保持基本稳定安定,不发生范围较大的动乱或战乱。

   □ 3-2、是否不会发生明显的经济通货膨胀及预期或不发生严重的资金紧缩累及房市资金流。

   □ 3-3、预期是否不会发生国内重大和一般性金融性危机或其它经济危机(泡沫)。

   □ 3-4、是否存在:国内城市间,特别是重点城市房地产高价势态互相影响和渗透。

   □ 3-5、围绕越趋城市中心地域,年复一年,可供土地存量的有效量减少,并随之其中新房和二手房也将变得紧俏。这是否反映实际情况。

   □ 3-6、空置、闲置房是否不多。

   □ 3-7、租售比较:租金收益是否高于买房价(含利息)居住基本年限折算;房租涨幅是否高于房价上涨幅度。

   □ 3-8、新建房屋建筑暴露的重大质量问题是否从总体上比重不大,影响不大,限于个案。

   □ 3-9、城市化、城镇化、工业化发展加快,城市人口特别大城市人口(含流动)显著增加,密度加大。这是否反映实际情况。

  4、开发商(含各类挤入的相关企业)

   □ 4-1、是否存在:地王争雄及优地购入的垄断性。

   □ 4-2、其中是否存在:预售制仍为市场基本方式;捂盘惜售,挤膏式推盘;推销人员激励费用;违规推销;建筑及营销策略;面积缩水;宣传费用;推销作假、误导;牺牲部分或整体建筑质量为代价压低成本。

   □ 4-3、是否存在购地投机、囤地择机入市现象,或变相高价倒卖。

   □ 4-4、是否具备流动资金或周转资金实力或良好来源。

   □ 4-5、是否存在:较好的贷款资金条件和环境。有还贷应付能力。资金链断裂可能性不大。

   □ 4-6、不可控成本是否加大(如土地价等)。

   □ 4-7、是否存在:其他企业的涌入及其投资投机。特别是其中实力派企业涌入房市助推。

   □ 4-8、是否存在:开发商与政务界、金融界或相关人客观上可能存在的利益联盟。(不排除其中可能的腐败交易的特殊关系联盟)

   □ 4-9、是否存在:拆迁量较大,赔付成本加大。

   □ 4-10、是否存在:开发与建筑分离,两套马车,建筑成本可能追加以及追加推销中介额外追加营销成本。

   □ 4-11、其中是否存在:收取诚意金方式操作;提高诚意金额度并吸利;储积诚意金客户量,过程暗中操控价格。

   □ 4-12、是否存在:显著低于公示价(含公示的优惠比例)的内部或其它涉利人员、渠道的私下或腐败性暗箱销售,并起到助推投机的作用。

   □ 4-13、是否存在变相强制的收取代缴房税等并重在吸利现象,有的并变通作为要挟不交房的必要条件。

   □ 4-14、烂尾楼现象是否尚没严重重现江湖(不限于个案)。

   □ 4-15、近期是否尚没出现或没有迹象表明相当数量开发商被迫避离房市或者被迫明显低价抛盘或破产现象。

  5、金融银行资金界

   □ 5-1、是否存在:货币环境相对比较宽松。企业借资及个人购房鼓励贷借,按揭资金门槛相对不高,阻力小,借贷资金流入房市量大。房贷供给占民生可支配收入的比例大并显著上升。

   □ 5-2、是否存在:第二套特别是第三套及以上购房(含二手房)贷款利率比重相对宽松,基本无重大限制。

   □ 5-3、是否存在:购二手房贷款按揭基本无重大限制。

   □ 5-4、购房是否支持公积金贷款方式,办理是否畅通。

   □ 5-5、是否存在:发放贷款一定的投机现象。

   □ 5-6、是否存在:与开发商及相关人客观上的利益联盟。(不排除其中可能的腐败交易的特殊关系联盟)

   □ 5-7、预期是否:基本上不会发生美国类似还贷压力积累问题而引发的信贷泡沫式金融性危机,坏账不多。

   □ 5-8、预期是否:采用集中受理方式组建覆盖全国的专业房地产的专门对口金融或银行机构尚不成熟。

   □ 5-9、央行对各类银行放贷规模、层次或贷款利率层次、水准的实际控制有否失控或放任现象。

   □ 5-10、非正常属高利贷性质的民间地下组织或个人投机放贷现象是否出现。

   □ 5-11、近期是否尚没出现或没有迹象表明相当数量金融银行恐慌性紧急停贷或坏账加剧现象。

   5-12、民间私有的不可忽视的大量闲散资金保值升值理财投资的动向

   □ 5-12-1、 是否尚缺乏风险小的保值升值理财投资多样的选择渠道,特别是具有法律保护意义及其适宜开放约束条件下(如非高利贷而比照同期银行贷款条件利率下)的民间互相借贷的法律许可及保护是否仍是空白。

   □ 5-12-2、 是否在现有的房地产政策下往往把购房炒房作为理财投资的较佳理想选择还是回避。

  6、购房者与炒房者

   □ 6-1、是否刚性需求量大。

   □ 6-2、现普通劳动者消费购买力是否高。

   □ 6-3、是否存在:决不满足自住,而参与囤房炒房者越来越多趋势明显。(多套,甚者实行全国流动选择囤房炒房;炒房团形成并介入)

   □ 6-4、是否存在:相当部分的人自有资金能力强,具有一次性付款能力数增加,或价位自我把握相对弱。

   □ 6-5、是否存在:人员不仅本地,外地涌入并持续购房比重加大,大城市向往的聚集力强。外地团体购房形成一定势力。

   □ 6-6、是否存在:利用贷款按揭方式、人间借贷、小型个体间的有限合资参与一定的或阶段性的小规模炒房投机的总体量加大。

   □ 6-7、是否存在:以居为目或为主的不富裕个人、家庭或相对中低等收入阶层人士设法银行按揭或其它借款、移资(啃老)购房人数规模加大,显增;

   □ 6-8、是否存在:预期按揭贷款购房庞大队伍其中以居为目的较大部分人将来持续还贷能力压力不会发生大问题,基本不会危及持有的房产权或明显影响未来可能的经济生活。不会发生大范围的负资产情况。

   □ 6-9、是否存在:港澳台、海外国外人员(含华侨)介入购房者增多,或部分参与投资。

   □ 6-10、是否存在:相当多的人数对预期税务负担(含可能新增税务)尚在容忍之列。可以承受。

   □ 6-11、是否存在:作为购房者主观心态和作为趋向,使住房从居住的消费品的自住型需求转变为倒卖或出租的投资品的投资投机性需求其比重显著增长,并程度足以影响和助推市场房价。

   □ 6-12、是否存在:如缺乏其它综合整顿措施,第三套房贷即使收缩或停放下,对实力投资投机者购房影响仍不大。

   □ 6-13、购房其中的“务虚”支出比重是否大且趋超常:转移到购房者的购房总支出费用中的“务虚”支出有:支政成分(地价、税、手续费等);支利成分(贷款利息);支灰成分(隐含腐败交

  易成本的转入);附加成分(可能中介等);承受的超额涨利成分;以上合计占支出比重情况。

   □ 6-14、近期是否没出现或没有迹象表明大量炒房客集中抛售手中较大量房源恐慌异动现象。

  7、中介机构

   □ 7-1、是否存在:新开盘销售中介费用附加。

   □ 7-2、是否存在:二手房销售中介费用附加。

   □ 7-3、是否存在:机构及中介参与购房炒房。

   □ 7-4、中介机构的数量是否没有出现明显萎缩。

  8、其它

   □ 8-1、是否存在:预期城乡小产权房出路改革可能仍存问题,其战线扩充难。

   □ 8-2、是否存在:预期现有购房住房制度和基本格局发生大的变革可能性不大。

   □ 8-3、是否存在:现阶段如有较大自然灾害发生(如地震等)对该地区预期购房房价不存在严重影响。

  9、附:市场中几大投资或投机的博弈剖析(为集中方便分析,其中可能同上述因素有的重复)

   ▲ 9-1、地方政府垄断土地资源作为其买方特殊商品入市投资商品房用地(开源投资吸财):

   □ 9-1-1、是否存在:收取的地价全额纳入房价主要成本之一;一定程度的政务性投机并形成房市客观上的助推现象。

   □ 9-1-2、是否不会改变或不会有实质性改变:商品房土地供应以招标价高者得及其运作方式。

   □ 9-1-3、未入市的储备量是否存在:未入市的城市商品用地有效存量和储备量趋紧,购房区待入市商品建房的土地储备量更加紧张。优地及趋中心地更显凤毛麟角。

   □ 9-1-4、是否已入市阶段供应投放总量显不足:商品建房土地已入市的阶段供应有效投放总量。

   □ 9-1-5、是否地方政府土地入市呈现买家清淡招冷遇或不再紧俏追高抢争的局面。

  ▲ 9-2、在现有政策下,银行放贷投资或投机(对开发商、购房者)力度和规模(放贷吸财):

   □ 9-2-1、是否影响小或起保护作用:对以居为主自住需求的2套以内银行贷款购房。

   □ 9-2-2、是否限制影响小:对以倒卖为目的炒房者投资投机需求3套及以上银行贷款购房。

   □ 9-2-3、是否限制影响小:对开发商贷款受现有政策及执行程度。

   □ 9-2-4、近期是否尚没出现或没有迹象表明相当数量金融银行惊慌性紧急停贷或坏账加剧现象。

  ▲ 9-3、在现有政策下,各类的开发商投资或投机力度和规模。(扣除务虚成本和务实建筑成本后追求利润最大化的吸财):

   □ 9-3-1、是否影响小:当市场缺乏其它相关措施,实力央企的部分退出投资对整个房市影响程度情况。

   □ 9-3-2、是否影响不大(往往仅受9-1-2状限):有实力及自有周转资金能力强的开发商投资或投机力度和规模。

   □ 9-3-3、对资金可能的断链是否影响小( 受9-2-3状限):贷款依赖性强或周转资金能力差的开发商投资或投机力度和规模。

   □ 9-3-4、近期是否尚没出现或没有迹象表明相当数量开发商被迫避离房市或者破产现象。

  ▲ 9-4、在现有和可能的预期政策下(含可能的增税政策、户籍挂钩政策等),购房者的投入,投资及投机 (倒卖吸财):

   □ 9-4-1、是否影响小或起保护作用:以居为主自住需求1套购买力度和规模(运用自有资金或贷款)。

   □ 9-4-2、是否影响小或起保护作用:以居为主自住改善性需求第2套购买力度和规模(运用自有资金或贷款)。

   □ 9-4-3、是否影响不大:利用贷款以倒卖为目的(多套)投资或投机的力度和形成的购买规模。

   □ 9-4-4、是否影响不大:运用自有资金以倒卖为目的(多套)投资或投机的力度和规模。

   □ 9-4-5、近期是否没出现大量炒房客集中抛售手中较大量房源的惊慌异动现象。

  ▲ 9-5、民间私有的不可忽视的大量闲散资金保值升值理财投资的动向

   □ 9-5-1、 是否尚缺乏风险小的保值升值理财投资多样的选择渠道,特别是具有法律保护意义及其适宜开放约束条件下(非高利贷如比照同期银行贷款条件利率下)的民间互相借贷的法律许可及保护仍是空白。

   □ 9-5-2、 是否在现有的房地产政策下往往把购房囤房作为理财投资的较佳理想选择还是回避。

   ● 市场分析综合,整体预期判断选择:

   □ 疯牛 □ 快牛 □ 慢牛

   □ 疯熊 □ 快熊 □ 慢熊

   ● 追求市场健康稳定程度的对症诊断选择及自家处方提案:

   ▲处方的控制方向(选择):

   □ 现阶段维护现有经济和财政金融的稳定性前提下适当兼顾其它,而避免严重冲击,历史已涨增量得到客观上保持和维护后趋于相对稳定高度可容忍小幅度范围增降的房价。

   □ 现阶段重点抑制投资投机主攻仅在有效抑涨幅但须避免大幅降价冲击(无论涨或降限小幅容忍)。

   □ 以民生为主基本着眼于长远久安,采取整体综合治理措施(包括实在的有效的保障房规模)让房价整体趋势滑降,在开发商仍有利图为下限,而最终使普通商品房降至趋稳与普通劳动者收入、生活统筹相适应程度而进入基本与此相适应而适度升降的局面。(目标:中国经济或财政金融从房地产上基本从客观的“支柱”角色 “解套”。步入一种良性循环,社会也步入正常居住的健康秩序)

   ▲ 处方提案内容(方1、方2、方3、...):

   ( 注:可另纸写 )

  注:1、仅作重要参考。因人或角度而异,同时由于因素可能的新变化和可能新增因素而有所不同;房市既有现实和预期因素(含变化)综合影响的客观性和预期性,也有受此变化影响的不确定性和一定风险性,不作入市或诊市依据。

   2、本文作者一向认为房市是涉及民生的敏感问题,作者不鼓励房市购房的专门性投资投机,目的意向主要提供给以居为目或以居为主需求的普通劳动者选择购房时机参考(意向温馨提示:当重点忌讳投机风气市场下所形成价格的承受力,建议对预期并结合购房具体城市做更多的可靠性分析,因不是炒房卖出,故此种需求时机选择更不具有唯一性,不一定非得牛市不可)。钱包里的辛苦钱来至不易,如能拾遗补缺,拾我一补你万,而尽量减少可能的损失, 而我欣慰。在此酌发全文,并可今后视情修改再发。

   3、作者声明:本文享有文权下公开益民义务性发表,仅对发现以出卖本文图利为目的任何方式行为示为侵权,保留追究。

   江海川谷 铭筑民生 (凤凰网博、新华网博)

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