抵押贷用法中的潜规则

凡事都是相对的,而不是绝对。用于企业经营、用于资金流转是抵押贷最基本也最合规的用法,是银行白纸黑字在协议上写下的,但抵押贷的用途真的只有这些吗?

首先我们要清楚,抵押贷绝不能与普通的消费信贷划等号。房子交给银行,抵押出来少则几十万,多则几百上千万。尤其是在北上广深这些大城市,房子动不动就几千万,按照七成轻轻松松就能贷出来500万以上,这么大的金额要怎么用?客户真的用这笔钱去做生意了吗?提前声明,下面的内容可能并不“合规”,但确实是目前操作中存在的潜规则,业内人士都心知肚明,却闭口不谈,因为谁也不敢拍拍胸脯保证这笔钱会用在哪。

抵押贷的用途主要可以分为五类:第一,还贷;第二,买房;第三,外借;第四,理财;第五,经营。

第一,还贷。这可以说是一种最常见的操作方式,或许给他换个名字你就觉得很熟悉了:债务整合。《人民的名义》都看过吧,里面的大风厂老板蔡成功,因为过桥失败导致丢了整个大风厂,而这个过桥就和债务整合有密不可分的关系。

简单说下为什么会产生过桥。打个比方,你从银行贷了500W的款,可能是房贷也可能是其他贷款。现在到期了,但你手上并没有流动资金偿还这笔债务。不过巧了,你正好有房子,可以去做房抵贷。但房抵的钱是不能直接用来还贷款的,怎么办呢?这时候就需要过桥了。通过过桥机构垫资把旧账还了,等房抵贷拨款了,再把过桥还上,等流动资金,回款了,再把房抵还上,就形成了资金链的闭环。

这个过程听起来是不是很简单,那蔡成功的大风厂为什么还会倒闭?一、银行非常讨厌以贷养贷;二、抵押失败,银行放款失败,被过桥利息压垮。在身上负债情况比较差的时候,去办抵押贷是有一定风险性的,这个在风险管理中叫贷中监控。如果客户在放款之前,资质发生变化,那银行有权利重新评估,不放款。而资质变化的原因可能:1.负债率过高、2.征信变差、3.资产被查封、4.遭到起诉。这种情况下银行不放款,你就要自己承受过桥的高额利息。为什么过桥利息高?因为他是一笔大额的信用贷,不需抵押,为了降低风险就要提高利率,所以一般很少见到超过1个月的过桥。

虽然其中存在一定风险,但对于一些被小额贷款缠住的人来说,用抵押贷来整合负债,确实是一种解绑方式,关键是利率低额度高。

第二,买房。虽然文件上明令禁止,经营贷不得流入楼市,但是全款买房再抵押,已经是业内人士心照不宣的套路了。很简单,还是用到过桥,先全款买了,等抵押之后再还上过桥。房子涨了一卖,稳赚不赔。现在的情况是上面要求合规,下面变着法的“合规”。

为了合规,一些银行制定了不同政策,比如说给借款人加个股东或者法人的限制条件,或者限制企业成立时间不少于3个月。于是乎,这些调整又催生了一个灰色地带,包装。具体内容不细说,稍微懂点行的对这个词都不陌生。

第三,外借。这种情况不多见,毕竟相当于是在用自己房子帮别人还债,承担的是双重风险,正经人谁做啊。

第四,理财,现在监管变严了,再加上一般理财产品的收益不一定能跑赢利率,就算跑赢了还要加上通货膨胀,弄来弄去发现得不偿失,就不多赘述了。

第五,经营。做生意,扶持中小微企业才是抵押贷的初心,但是能够遵循这份初心的人其实并不多。或者说想贷款的贷不到、或者不敢贷。不想贷款的,银行变着法降门槛让他们贷。说实话,政策该升级了。

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