制止被坑!申请抵押贷款,你需要领会的工作有那些

贷款在当下是许多人在需要资金的时候常常用到的一种方式,其中就包括使用房屋等作为抵押进行贷款。

尽管这种贷款方式已经非常常见了,但不管是小白还是老手们,在申请过程中总会遇到各种各样的问题。今天,我们就来给大家总结一下申请办理抵押贷款过程中常见的几个问题~

哪些财产能做抵押?

一般来说,房屋用作抵押之后,其目的无非是为了可以限制房屋的交易和使用,又或是取得对抵押物变价款的优先受偿权,来降低贷款过程中可能产生的风险。由此,抵押物一定会具有的两个特征就是,能够交易和转让,并且其价值能够用货币衡量。

市场上常见的抵押物主要有房屋、土地使用权、在建工程、车辆、企业的机器设备、生产资料等,其中,房屋抵押和土地使用权的抵押最为常见。

但需要注意的是,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施是不能用作抵押的。即便是房屋或土地是在投资人名下,但只要这些房屋或土地由民办学校、民办医院实际使用,法院仍倾向于判定属于社会公益设施,而被认为抵押无效。

除此之外,例如无耕地、宅基地、自留地、白留山等集体所有的土地使用权原则上是不能抵押的,但在部分试点地区允许农户以承包土地的经营权向金融机构抵押融资。不过,这部分土地用作抵押时,也会存在抵押物的价值难以评估,以及抵押物的流转、变现较困难等问题,因而很难获得资金方的认可。

抵押PK租赁,谁赢?

我们都知道,抵押权的核心效力就是优先受偿权,这一效力对抗的是债权人以外的其他债权人。

因此,抵押不仅是抵押权人和抵押人之间的事,还涉及到了其他债权人的利益。所以,一旦出现别的债权人,自己的抵押权又或是权益能不能保得住,以及是否优先受偿才是问题的关键。

而在这个过程中,常会出现的一种情况就是被用作抵押的房产,同时也用于租赁了。那么,当租赁权对上抵押权,结果又会如何呢?

首先,我们应当了解到,根据《合同法》的规定,承租人享有“买卖不破租赁”的权利,而二者如何对抗,关键是看谁设立在先。换句话来说,就是先设立的更占理,如果抵押权要想对抗租赁权,不仅要设立在先,同时还要办理好抵押登记。

在我国,实行的是以登记生效主义为主,登记对抗主义为辅的抵押登记制度。对于房屋、土地使用权、在建工程等不动产,只有既签订抵押合同又办理了抵押登记,抵押权才设立。

抵押登记独自办理可以吗?

在涉及到抵押登记的事项中,不动产登记部门通常会有两种做法。

第一种是登记在谁名下谁来办理抵押登记即可,无需其配偶出面即可办理抵押登记。第二种就是即便登记在一方名下,也需要其配偶出面一同办理抵押登记,其配偶需书面同意办理抵押登记。

不过,若是共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意则抵押无效。只有其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押才会被认定为有效。

因此,在办理抵押贷款的时候,为了防范风险,常常还需要让共有人出具一份同意抵押的声明来作为补充材料。

展期后要再次办理手续吗?

在现实生活中,总会遇到有借款人因为无法如期偿还贷款而需要进行展期,那么在这种情况下,如果办理展期后并未产生新的债权债务关系,就可以看作是原债权债务关系的延续,展期后即便未办理抵押变更登记,抵押仍会被视作继续有效。

换句话说,也就是贷款展期只是对借款合同里的还款期限作了变更,但并未产生新的债权债务关系。所以,贷款展期后原则上应当办理抵押权变更登记,但未办理变更登记一般也不会影响抵押的效力。

可尽管如此,在实际操作中却还是会有极少数机构揪着这一点不放。因此,为了避免不必要的麻烦,我们也可以在贷款展期后,尝试以下措施。

1.签订正式的贷款展期合同,在贷款展期合同中对展期的性质做出约定。

2.如果有抵押担保,主动与登记部门联系沟通,争取办理抵押变更登记。

3.如果有其他顺位抵押,取得顺位抵押权人同意展期的书面证明。

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