关于我国房地产轨制与国外房地产轨制的比力和思虑(按揭买房的伴侣参考)

关于我国房地产制度与国外房地产制度的比较和思考

  首先申明,我是以一个老百姓的角度来观察和看待这个问题,如果有什么不当,请大家指教。本文不涉及高深的理论问题,就是希望大家能对中国的房产有一个正确,全面的认识。

  目前,有很多的网友,特别是很多年轻朋友希望能够在近期购买住房。当然,购房是一件好事情,它意味家庭的建立,经济的独立,还带来了安全感。问题是,现在购买房产,从长远来讲,究竟是划算还是不划算?换种说法就是,购房的行为是否与你的财务上的长期利益相统一?我想,这是一个值得斟酌的问题。我没有现成的答案,唯有把自己对国外房地产的一些粗浅知识呈献给大家,供大家参考。

  以下是国外房地产制度与中国房地产制度的几个根本性区别,希望大家能够细细体会:

  1. 在中国,土地与房屋的所有权并不一致。房屋可以属于你自己,可是土地永远也不属于你。国家宪法明确规定,在符合公共利益的情况下,可以对土地进行征用,并给房屋所有者一定补偿(法律条款写得不太对,但大意如此)。而且房屋的产权只能归个人所有70年,70年以后国家可以将房屋收回。说白了,房子不过是暂时租给你的,

  这一条,实际上是造成现在全国房地产开发热的罪魁祸首,也是开发商勾结银行和政府变相抢劫老百姓的关键。什么叫公共利益?并没有法律条文明确界定,因此给了这些人与可乘之机。

  与次相对,美国的房产土地归私人所有,而英国土地的使用期限为999年。

  我的评论是,有的人把一辈子的心血投进了一个钢筋水泥建成的小格子,而且还不属于自己,这种感觉真是无可言喻阿。

  2.中国银行按揭贷款合同的风险与收益根本就不对称,可以说是一个对消费者极为不利的合同。按下关于一些收费的细节不提,我来谈一谈对我们按揭购房者影响巨大的利率问题。当然那些已经付清房款的人我将在后面探讨,此处仅仅谈谈那些用按揭的方式购买房产的人群。

  在发达国家,房地产贷款利率分为两种,一种是固定按揭利率,一种是浮动贷款利率。我想这个不需要我多做解释。问题在于,在美国,大多数的私人购房者都以固定按揭利率来贷款买房。虽然在低利率的时候需要多付一些利息,但是在高利率的时候却可以规避风险。这样做的最大好处,是能提前知道自己未来的财务负担,并能判断自己是否能够购买。一般来说,这样的贷款以10年一期,10年以后必须重新商定利率条件。这样实际上也减少了贷款者的风险。

  反观国内,绝大多数贷款都是以浮动利率的形式出现的。当前的低利率使很多的年轻人尝到了甜头,他们以比较低的利率买到了房子,提前开始享受有家的乐趣。可是,这些享受是有代价的。一旦利率上升,由于本来借款利率较低,他们的每月还款额就会急剧上升。这听起来像是天方夜谭,可是我已经找了很多银行的朋友核实过,确实如此。试想,如果房地产价格下跌,你的每月还款额反而大大增加的时候,你还能这么从容吗?

  我希望这一点能够得到所有按揭买房的人的重视。

  可是很奇怪,我和不少朋友谈起关于按揭的事情,他们居然一致认为利率上升不会对每月还款额造成影响。God bless them!

  我的评论是,利率的升高会使那些提前消费的朋友们追悔莫及。

  3.对于一次性或者已经付清房款的人来讲,最大的缺陷是,中国的房产市场缺乏兑现房产价值的渠道。也就是说,对于大多数老百姓来讲,无论你的房产怎么升值,你的房产的价值永远也兑现不了,只是纸上富贵而已。与此相对,房产价格飙升,那么相应的房屋支出反而增加。也就是说,你的房屋永远是你的负债而不是资产?明白吗?

  举个例子,在美国,你首付2万美元购买了一处10万美元的房产,并答应在8年内偿还贷款。当你还有5年才能还请贷款的时候,你的按揭贷款余额为5万美元。如果在这段时间内,你的房产升值到了15万美元,你该怎么做才能享受到增值的收益呢?你可以找一家银行,拿着房地产评估顾问的报告书像银行申请再贷款,这样你就可以拿到15*0.8=12万美元的新的贷款。这时,如果你用这12万元中的5万元还清原来的贷款,这样你就可以享受到7万美元的房产增值收益了。请注意,这7万美元是现金,而且是完全免税的。当然,这里面还牵涉到利率等很多复杂的因素,我就不一一讨论了。就是想告诉大家这样的原理就可以了。

  据我了解,现在有些人用假买假卖的方式来骗取按揭,但这就不是我所讨论的范畴了。因为这样做的风险极大,最起码利率风险就没有办法控制。

  我的评论时,如此房产,不要也罢。

  我本来还想谈谈泡沫的问题,但我想各位和老百姓都有自己的见解,我就不多说了,请大家积极讨论。(作者:leon_online 来源《关天茶舍》)

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